7 erreurs qui coûtent aux vendeurs d’appartements des centaines de milliers de shekels

Après suffisamment de transactions, une tendance se dessine. Voici les sept erreurs récurrentes, classées selon l’ampleur des dégâts qu’elles causent.

1. Fixer un prix au-dessus du marché « pour garder une marge de négociation »

C’est l’erreur la plus coûteuse. Les premières semaines après la publication de l’annonce sont celles où le bien attire le plus d’attention. Si le prix est trop élevé, les acheteurs sérieux passent leur chemin — et ne reviennent pas.

Au bout de trois mois, vous baisserez le prix, mais le bien sera alors considéré comme « invendu depuis longtemps » et les acheteurs se demanderont pourquoi. En pratique, un bien correctement estimé se vend plus vite et à un prix plus élevé qu’un bien proposé trop cher au départ, puis revu à la baisse.

2. Se fier aux prix des annonces plutôt qu’aux transactions

Le voisin demande 2.8 millions ₪. Cela ne veut pas dire que quelqu’un paiera 2.8 millions ₪. Consultez la base des transactions de l’Autorité fiscale et regardez à quels prix les ventes ont réellement été conclues dans votre rue au cours des six derniers mois.

3. De mauvaises photos

Presque tous les acheteurs découvrent d’abord l’appartement sur un écran. Des photos sombres, prises au téléphone en mode portrait, avec du linge en arrière-plan — et le bien est écarté avant même une visite. Des photos professionnelles coûtent quelques centaines de shekels et rapportent des dizaines de fois leur coût.

4. Ne pas préparer l’appartement

Pas besoin de rénovation. Il faut : retirer les meubles superflus, enlever les objets personnels, repeindre les murs abîmés, réparer ce qui est cassé et nettoyer à fond. Un appartement relativement dégagé et propre paraît plus grand — et plus grand vaut plus cher.

5. Cacher les problèmes

Humidité, travaux non autorisés, conflit de voisinage, comité de copropriété problématique — tout sera découvert lors des vérifications de l’avocat ou de l’expertise demandée par la banque. Si cela apparaît après l’accord sur le prix, l’acheteur exigera une réduction plus importante que celle que vous auriez consentie dès le départ, ou se retirera tout simplement.

Informer l’acheteur dès le départ est à la fois une obligation légale et dans votre intérêt financier.

6. Être présent lors des visites

Quand les propriétaires sont chez eux, les acheteurs ne parlent pas librement et ne se projettent pas dans les lieux. Ils ne font pas non plus les remarques qui permettraient de comprendre ce qui les gêne. Laissez l’agent immobilier mener la visite.

7. Négocier uniquement le prix

Le prix n’est qu’un paramètre parmi d’autres. La date de libération des lieux, les modalités de paiement, ce qui reste dans l’appartement et la souplesse du calendrier — tout cela a une valeur financière. Un acheteur qui doit emménager rapidement paiera davantage pour une libération rapide des lieux. Un vendeur qui peut être flexible sur la date obtient un meilleur prix.

En bref

L’essentiel du résultat financier d’une vente d’appartement se joue dans les trois premières semaines : le prix fixé, la présentation du bien en photos et les personnes qui le voient. Tout le reste relève de la gestion.