Налогообложение недвижимости для инвесторов и нерезидентов — что важно понимать

Налогообложение недвижимости в Израиле — одна из сфер, которые удивляют покупателей из-за рубежа: не потому, что налоги здесь особенно высоки, а потому, что система отличается от привычной им. Вот её общая структура.

> Важно: налоговые ставки и пороги обновляются ежегодно. Любые цифры в статье приведены для объяснения системы, а не в качестве консультации. Перед каждой сделкой проверяйте актуальные ставки на сайте Налогового управления и консультируйтесь с бухгалтером-аудитором или юристом по недвижимости.

Налог на покупку

Налог на покупку уплачивает покупатель. Он рассчитывается по ступенчатой шкале — то есть каждая часть стоимости квартиры облагается по своей ставке.

Шкала зависит от статуса:

• Резидент Израиля, единственное жильё — первая ступень до определённого порога освобождена от налога, далее ставки повышаются.
• Дополнительное жильё (инвестор) — необлагаемой ступени нет; существенная ставка применяется уже с первого шекеля.
• Нерезидент — как правило, облагается по шкале для «дополнительного жилья», если не соблюдены особые условия.

В определённых обстоятельствах предусмотрены льготы — для новых репатриантов, людей с инвалидностью и при покупке между родственниками. Они зависят от соблюдения условий и требуют индивидуальной проверки.

Налог на прирост стоимости недвижимости

Налог на прирост стоимости недвижимости уплачивает продавец с разницы между ценой покупки и ценой продажи (за вычетом признаваемых расходов: гонорара юриста, комиссии агентства, документально подтверждённого ремонта и других затрат).

Существуют варианты освобождения от налога — прежде всего при продаже единственного жилого объекта при соблюдении определённых условий. Освобождение не предоставляется автоматически и зависит от вашей истории владения недвижимостью.

Сохраняйте каждую квитанцию. Неподтверждённые расходы не принимаются к вычету, и при продаже это может обойтись в десятки тысяч шекелей.

Налог на доход от аренды

Для сдачи жилой квартиры в Израиле предусмотрены три основных режима:

1. Освобождение — до определённого порога ежемесячного дохода, при соблюдении условий. 2. Режим 10% — фиксированный налог со всей суммы дохода, без вычета расходов. 3. Обычная прогрессивная шкала — с вычетом расходов и амортизации.

Выбор зависит от размера дохода и фактических расходов. Нерезидентам необходимо учитывать дополнительные нюансы, связанные с налоговыми соглашениями.

Соглашения об избежании двойного налогообложения

У Израиля есть налоговые соглашения с десятками стран, включая США, Францию, Великобританию и Канаду. Соглашение определяет, какая страна что облагает налогом, и, как правило, позволяет зачесть налог, уплаченный в Израиле. Не считайте, что это происходит автоматически — нужно подавать отчётность в обеих странах и заявлять налоговый зачёт.

Особенно важно для граждан США: обязанность подавать отчётность в IRS распространяется и на недвижимость в Израиле, а также на израильский банковский счёт (FBAR).

Что делать на практике

1. Прежде чем подавать предложение о покупке — рассчитайте ожидаемый налог на покупку с учётом своего статуса. 2. Наймите юриста по недвижимости, который представляет только ваши интересы. 3. Если вы нерезидент, привлеките также бухгалтера-аудитора, знакомого с налоговым соглашением вашей страны проживания. 4. С первого дня ведите упорядоченную папку документов — каждая квитанция, каждый договор.

Стоимость грамотной налоговой консультации — лишь малая доля цены ошибки.